Šéfka agentúry nájomného bývania Eva Lisová: Prvých bytov sa nájomcovia dočkajú v lete

Regulované nájomné v bytoch so štátnou podporou, ktoré zabezpečia investiční partneri agentúry, má umožniť výhodnejšie podmienky nielen oproti bývaniu so splátkami hypotéky, ale aj v komerčných nájomných bytoch. Ak zamestnanci navyše získajú príspevok od zamestnávateľa, na čistom nájomnom bez poplatkov za služby a energie môžu zaplatiť ešte menej.

„Držíme sa reality, aká je, a každých tisíc bytov, ktoré dostaneme do systému, bude pre nás progres. Hlavne, aby boli reálne,“ hovorí Eva Lisová.

Najviac záujemcov o bývanie v nájomných bytoch so štátnou podporou je od začiatku registrácie v Bratislave a Košiciach, čo súvisí s pracovnými príležitosťami.

Záujemca musí mať po odrátaní svojho životného minima, respektíve životného minima domácnosti dostatočný príjem na to, aby dokázal platiť mesačné nájomné. Zároveň je tam strop, že domácnosť nesmie mať vyšší príjem, ako je osemnásobok ich životného minima.

Po dlhšom čakaní sa vo februári začali registrovať záujemcovia o nájomné bývanie s podporou štátu. Aký je ich aktuálny počet?

Registráciu sme spustili prvého februára. K 19. februáru sme mali skoro štyritisíc záujemcov, aktuálne čísla sú už vyššie. Najväčší záujem je o byty v Bratislave vzhľadom na pracovné príležitosti. Hneď v závese sú Košice, Žilina, Nitra, Banská Bystrica, Trnava.

Je záujem aj v iných mestách?

V registrácii evidujeme záujem, samozrejme, aj v ostatných mestách. Registrujú sa aj v mestách ako Skalica či Poltár. 

Výrazne najväčší záujem je v hlavnom meste s viac ako 1 700 uchádzačmi, v Košiciach je ich vyše deväťsto. Je to veľký rozdiel oproti iným mestám či okresom.

Je to možno spôsobené práve tým, že sme ohlasovali, že prvé byty budú odovzdané v Bratislave. Ostatné mestá aktuálne nie sú tak ďaleko.

Už v roku 2023 sme spustili takzvaný nezáväzný záujem, robili sme štatistiku. V tom čase sa prihlásilo za tri týždne 22-tisíc záujemcov o nájomné bývanie. Reálnych je 19-tisíc a tých začíname notifikovať e-mailom. Oni sa v tom čase neregistrovali v našom systéme, len prejavili nezáväzný záujem.

Teraz je potrebná registrácia s osobnými údajmi. Keď sa ľudia zaregistrujú na našom webovom sídle, vytvoria si svoj profil, kde si nahrajú kompletne všetky údaje. Keď príde projekt, ktorý ich bude zaujímať, vyberú si len konkrétny byt, o ktorý majú záujem. Nebudú už musieť vypĺňať všetky údaje a nestrácajú čas, keď príde hodina dvanásta.

Kto sa môže vlastne registrovať a mať nárok na takýto nájomný byt?

Zaregistrovať sa môže v podstate ktokoľvek, kto spĺňa kritériá. Sú to najmä príjmové kritériá, čiže záujemca musí mať po odrátaní svojho životného minima, respektíve životného minima domácnosti dostatočný príjem na to, aby dokázal platiť mesačné nájomné. Zároveň je tam strop, že domácnosť nesmie mať vyšší príjem, ako je osemnásobok ich životného minima. To už sú potom ľudia, ktorí majú dostatočný príjem a dosiahnu aj na hypotéku. 

Aký je teda dostatočný minimálny a možný maximálny príjem na úhradu mesačného nájomného pre jednotlivca a štvorčlennú domácnosť napríklad v Bratislave?

To závisí od viacerých faktorov – jednak o akú rozlohu bytu taká rodina žiada, keďže nájom vychádza z výmery. Tiež je otázka, či je rodina s nezaopatrenými deťmi, alebo sú to už štyria dospelí. Odporúčam pozrieť si na našej stránke informatívnu kalkulačku na výpočet príjmu.

Príklad – jeden člen domácnosti a dvojizbový byt v Bratislave: horná hranica čistého príjmu domácnosti 2 191,92 eura, dolná hranica čistého príjmu domácnosti 886,99 eura. Maximálne nájomné za tento byt 613 eur.

Príklad – štyria členovia domácnosti, z toho dvaja dospelí, dve deti a trojizbový byt v Bratislave: horná hranica čistého príjmu domácnosti 5 722,80 eura, dolná hranica čistého príjmu domácnosti 1 604,35 eura. Maximálne nájomné za tento byt 889 eur.

Uvedené príklady sú bez príspevku zamestnávateľa.

Aké sú ďalšie podmienky?

Máme aj zvýhodňujúce kritériá. Desať percent bytov je určených pre zdravotne znevýhodnené osoby a odchovancov z pestúnskej starostlivosti či detských domovov. Pokiaľ sa prihlásia, tak sú uprednostňovaní a idú automaticky na vrch poradovníka. 

Znevýhodňujúcim kritériom je vlastníctvo rodinného domu alebo bytu v danom okrese. Hneď ako sa niekto zaujíma o byt v Bratislave a vlastní tu byt alebo rodinný dom, tak sa dostáva na koniec poradovníka. 

Ak požiada niekto, kto byt či dom nevlastní a je to tá istá rodina?

To je to, čo nevieme reálne ustriehnuť. Zamýšľali sme sa nad tým z každého uhla pohľadu. Členovia rodiny môžu vlastniť podobnú nehnuteľnosť, no môžu aj nemusia v danom čase byť členovia predmetnej domácnosti.

Kto sa nemôže o byt uchádzať?

Sú tu aj diskvalifikačné kritériá. Ak je niekto dlžníkom štátu alebo je v zozname poverení na exekúciu.

Ako dlho potrvá registrácia?

Registrácia bude otvorená stále. Vysvetľujem to na praktickom príklade, ako je eshop – zaregistrujete sa a vytvoríte si svoje konto. Keď príde produkt, o ktorý máte záujem, vložíte ho do košíka.

V našom prípade sa zaregistrujete, vytvoríte si svoj profil, v ktorom uvediete všetky údaje potrebné na overenie splnenia kritérií, a keď príde projekt, v ktorom by ste chceli bývať, prejavíte záväzný záujem už o konkrétny byt. Potom budeme vyzývať ľudí, ktorí sú v poradí podľa časovej známky, na doloženie potrebných potvrdení a až po ich úspešnom overení predložíme prenajímateľovi návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy ku každému bytu. 

Kedy budú v tomto systéme v ponuke prvé nájomné byty?

Máme informácie od jedného z našich dvoch investičných partnerov, Spoločnosť Kooperativa, Vienna Insurance Group, ako jeden z našich dvoch investičných partnerov, nám minulý týždeň odovzdala na schválenie projekt bytového domu Ovocné sady v bratislavskom Ružinove.

Celý bytový dom so 102 bytmi je vystavaný presne podľa našich kritérií v zmysle zákona a interných smerníc. Po schválení projektu agentúrou všetky podklady bytového domu nahráme na naše webové sídlo a vyzveme záujemcov, že sa môžu registrovať už na konkrétny byt.

Kedy presnejšie predpokladáte odovzdať nájomcom prvé nájomné byty v Bratislave, teda v projekte Ovocné sady?

V agentúre následne prebehne schvaľovací proces projektu, či spĺňa všetky kritériá. V priebehu apríla by sme radi vyhlásili výzvu na prejavenie záväzného záujmu. Po naplnení poradovníka prebehne overovací proces jednotlivých záujemcov. Pokiaľ budú zúčastnené strany súčinné, predpoklad je, že na prelome júna a júla by sme mohli odovzdať byty nájomcom.

Budú v tomto roku pripravené aj iné projekty?

Všetko závisí od toho, čo reálne naši investiční partneri dajú do systému. Rakúska Spoločnosť BWSG (Besser wohnen seit Generationen) môže v rámci svojho štatútu len stavať byty. Od nich tento rok neočakávame projekty, sú zatiaľ v procese výstavby. 

Kooperativa má možnosť aj kupovať už existujúce projekty a nejaké projekty má tiež vo výstavbe. Čo reálne prihlásia, je na nich, ale máme informáciu, že ďalší projekt by mal byť v Žiline predbežne v treťom kvartáli tohto roka. 

Aký bude štandard týchto bytov?

Byty musia mať kompletne hotové podlahové plochy, povrchové úpravy. Musí tam byť sanita, kuchyňa, vstavané spotrebiče, svietidlá. Napríklad byty v projekte Ovocné sady majú aj postele, je to pripravené na odovzdávanie. Bežný štandard u nás bude, že nábytok si už zariadi nájomca podľa vlastných predstáv.

Aký bude rozdiel oproti klasickému komerčnému nájmu napríklad v dvojizbových bytoch v Bratislavskom kraji?

V zmysle aktuálne platnej legislatívy je maximálna výška regulovaného nájomného na dvojizbový byt v Bratislave približne 613 eur, s príspevkom zamestnávateľa je to 421 eur. Komerčné nájomné vychádza približne 660 eur a splátka hypotéky na 25 rokov asi 707 eur.  

Zamestnávatelia môžu poskytovať svojim zamestnancom príspevok na nájomné, čo má tiež vplyv na jeho výšku pre nájomcu.

Najväčšiu rolu u nás hrá práve príspevok od zamestnávateľa, ktorý je až štyri eurá na štvorcový meter a celkovo maximálne 360 eur mesačne v závislosti od podlahovej plochy bytu. Tento príspevok plánujeme valorizovať a mal by teda na tento rok siahať do výšky päť eur za štvorcový meter.

Do systému sa môžu prihlasovať byty s plochou od 27 do 90 štvorcových metrov. Na jeden byt môže byť len jeden príspevok zamestnávateľa, ale môžu v ňom bývať viacerí zamestnanci jedného preferovaného zamestnávateľa. 

Budú zamestnávatelia ochotní poskytovať tento príspevok, keďže je dobrovoľný? 

V decembri 2024 sme mali v Košiciach pracovné stretnutie s komunálnymi aj súkromnými zamestnávateľmi v okolí mesta. Zaujímali sa skôr, kedy to už začne, pretože zamestnávatelia z verejného či zo súkromného sektora musia doplácať buď na dopravu, alebo na ubytovanie zamestnancov relatívne vysoké čiastky.

Extrémny prípad je Dopravný podnik mesta Košice. Tým, že zváža svojich šoférov z celého okolia, platí im za ubytovanie vyše štyristo eur na osobu mesačne. Výhoda príspevku v našom systéme je, že je oslobodený od dane z príjmu aj od odvodov a zároveň si ho zamestnávateľ môže dať do nákladov spoločnosti.

Aký je podiel bytov pre zamestnancov, respektíve zamestnávateľov vo verejnej správe a v súkromnom sektore?

Máme kategóriu preferovaných zamestnávateľov. Pre zamestnávateľov z verejného sektora môžeme rezervovať 20 až 35 percent bytov. Taktiež 20 percent bytov z každého projektu je možnosť rezervovať pre zamestnávateľov zo súkromného sektora. 

Čo sa týka verejných zamestnávateľov, pri každom projekte vytvoríme výbor so zástupcami rezortov a samosprávy a v rámci agentúry rozhodneme, ktorí zamestnávatelia a v akom počte dostanú možnosť rezervácie bytov. Momentálne rokujeme s Univerzitnou nemocnicou v Bratislave, aby sme mohli z  projektu Ovocných sadov poskytnúť prvé byty práve zdravotníckemu personálu.

V prípade súkromných zamestnávateľov je to v kompetencii prenajímateľa.

Ako je systém nastavený v prípade výberu zamestnancov?

Preferovaní zamestnávatelia, ktorí si rezervujú byty v projektoch, si v rámci stabilizácie zamestnancov sami určia, ktorí zamestnanci reálne pôjdu do bytov bývať. Každý sa musí tak či tak u nás v systéme zaregistrovať, prejaviť záväzný záujem o konkrétny byt a my ho overíme. 

S kým ešte rokujete?

Pripravujeme memorandum o spolupráci so Združením miest a obcí Slovenska a tiež s Úniou miest Slovenska. 

V krajských a okresných mestách plánujeme pracovné stretnutia, ako sme zorganizovali v decembri v Košiciach. Radi by sme sa stretli so zamestnávateľmi z verejného sektoru, ako aj zástupcami súkromných zamestnávateľov, tiež zástupcami samospráv, mestských zastupiteľstiev. Chceme robiť osvetu, aby sme objasnili zamestnávateľom možnosť spolupráce a výhody systému, tiež aby sme vnímali ich reálny záujem a potreby v každom kraji.

V rámci zasadnutia Komory miest sa napríklad prihlásil aj pán primátor Šurian, ktorý vníma silnú potrebu výstavby nájomných bytov v jeho meste vzhľadom na príchod strategickej investície v súvislosti s výstavbou baterkárne, kde je predpoklad prílevu veľkého množstva zamestnancov.

Približne polovica nájomných bytov so štátnou podporou by mala byť dostupná vo všeobecnom poradovníku. Kto sa môže o ne zaujímať v rámci tejto skupiny?

V tejto skupine je všeobecná verejnosť, čiže každý, kto splní už vyššie uvedené kritériá. Výhoda je, že aj týmto nájomcom môže poskytnúť ich zamestnávateľ príspevok na nájomné.

Aká môže byť predbežne celková ponuka bytov v horizonte desiatich rokov? Môže ich byť desaťtisíc?

Mám za to, že to bude viac. Len v Košiciach je v pláne do roku 2035 vybudovať zhruba 5 400 bytov a vo Valalikoch ďalších 2 200. Od investičných partnerov máme informácie aj o iných mestách. V Nitre napríklad má byť vystavaných okolo 1 600 bytov, v Bratislave sú to tiež tisícky bytov.

Koniec-koncov, všetko závisí od toho, koľko budeme mať investičných partnerov, ako rýchlo budú schopní stavať. Spravíme všetko pre to, aby efektivita bola čo najvyššia. 

Do akej miery to môže pokryť záujem vzhľadom aj na zhoršujúcu sa dostupnosť bývania na Slovensku?

Podľa analýz chýba na Slovensku zhruba štyristotisíc nájomných bytov. Je to beh na dlhé trate, ale veríme, že naši investiční partneri budú dodávať do systému čo najviac bytov. Budeme spolupracovať a snažiť sa podporovať ich čo najviac, aby sme naplnili potreby našich obyvateľov v tejto sfére.

Rokujete aj s inými spoločnosťami, ktoré by sa tiež mohli stať investičnými partnermi?

Kontaktujú nás viacerí, zatiaľ sme v štádiu rokovania. S niektorými sme už ďalej, očakávame v priebehu najbližších týždňov, že vstúpi do hry ďalší investičný partner. Je však na ňom, kedy podá žiadosť o členstvo. 

Koncom roka 2024 sa upravili kritériá pre investičných partnerov v rámci našej schémy. Znížili sa natoľko, aby dokázali vstúpiť možno aj spoločnosti z lokálneho trhu.

Môžete povedať, aký investičný partner môže pribudnúť?

Hneď ako podá žiadosť, budeme vás o tom s radosťou informovať.

Ďalší partneri by len umožnili nárast počtu nájomných bytov.

Áno, a to je náš cieľ.

Čakanie na uvoľnenie registrácie do systému pre posudzovanie či päťpercentná DPH na nájomné byty nie je nepovolená štátna pomoc, neodradilo súčasných partnerov?

Sledovali celý proces a veľmi vítali, že sa komunikácia s Európskou komisiou zefektívnila v priebehu minulého roka. Po obdržaní Comfort letteru (odporúčacieho listu) sme podpísali dodatky k investičným zmluvám, keďže notifikácia Európskej komisie bola odkladacou podmienkou účinnosti zmlúv. Zmluvy s našimi investičnými partnermi sa stali účinnými v januári tohto roku, a teda už konečne môžeme naplno fungovať.

Investiční partneri budú financovať výstavbu alebo odkúpenie nájomných bytov. Aká je úloha štátu pri podpore nájomného bývania? 

Najväčší benefit štátnej podpory je práve päťpercentná DPH na výstavbu alebo kúpu nájomných bytových domov, ktoré budú vložené do nášho systému. Hneď ako projekt schváli agentúra, vzťahuje sa naň päťpercentná DPH. Bytové domy musia však spĺňať všetky kritériá, ktoré agentúra posudzuje. Nie každý projekt je totiž vhodný do tejto schémy. 

Príspevok zamestnávateľa je oslobodený od dane z príjmu a odvodovej povinnosti. To je tiež podpora štátu. Ďalšia výhoda je takzvaný booking portál, čiže register záujemcov a tiež projektov, ktorý vedie agentúra. 

Na aké dlhé obdobie sa budú uzatvárať zmluvy s nájomcami – na určito, neurčito, na koľko rokov?

Nájomné zmluvy sa spravidla uzatvárajú najskôr na jeden rok, následne na päť rokov a po uplynutí tejto doby, pokiaľ nájomca riadne plní podmienky nájomnej zmluvy, tá sa preklopí na dobu neurčitú. Garancia zo strany prenajímateľa je minimálne 25 rokov.

Čo ak sa nájomná zmluva skončí? 

Ak sa tak stane z akéhokoľvek dôvodu, či už pre neplnenie povinností, alebo odstúpenie od zmluvy, daný byt sa vráti k nám do systému a opäť nájdeme ďalšieho vhodného záujemcu v poradí na podpísanie nájomnej zmluvy.

Komu by ste teda odporučili, aby sa zaregistroval medzi záujemcov o nájomné byty? 

Je to vhodné úplne pre všetkých, pokiaľ majú potrebný príjem. Na našej stránke www.najomnebyvanie.info máme indikatívnu informačnú kalkulačku, kde si záujemci vyplnia svoj príjem a zistia, či môžu splniť kritériá a uchádzať sa o nájomný byt. Pre ľudí s vyšším príjmom, ktorí dosiahnu na hypotéku, to už spravidla nevychádza. 

S projektom nájomných bytov s účasťou investorov a s podporou štátu prišlo v minulosti hnutie Sme rodina Borisa Kollára. Sľubovali 25-tisíc nájomných bytov ročne.

My nebudeme hovoriť žiadne enormné čísla. Držíme sa reality, aká je, a každých tisíc bytov, ktoré dostaneme do systému, bude pre nás progres. Hlavne, aby boli reálne. 

Ako je na tom Slovensko s nájomným bývaním v porovnaní s Európskou úniou?

Na Slovensku je nastavenie, že ľudia sa snažia nehnuteľnosti vlastniť. Vlastníctvo nehnuteľnosti preferuje 94 percent obyvateľstva a nájomné bývanie nie je teda zatiaľ veľmi populárne. V EÚ žije v nájomných bytoch priemerne každý štvrtý občan, na Slovensku každý trinásty. Je to veľmi málo, pravdepodobne aj z dôvodu nedostatočnej ponuky bytov za prijateľné ceny. Veríme, že systém štátom podporovaného nájomného bývania je riešením, ľudom pomôžeme získať bývanie za férový nájom.

Štandard sa téme výstavby a odovzdávania nájomných bytov so štátnou podporou bude venovať naďalej.